饶及人：上有天堂，下有苏杭，西湖是全世界非常闻名、家喻户晓的区，西湖区打造成中国最美丽的区域，但是最漂亮不光是住宅和环境，商贸也很重要，所以今天在建工集团的主办之下，我给大家做一个报告，叫“国际商业”这个题目是主办方给我的，不是我自己提出来，在中国演讲，尤其是在自己的家乡，因为我是浙江人，所以就讲这个题目。今天在吃饭的时候也在说，到底是英文讲还是中文讲？我想还是用汉语讲了，但是所有的幻灯片都是双语，我对不懂汉语的人把翻译的摘要都要抽出来，声音不如嘴巴快，所以大家还是看图片。 字串3

　　如果说你更愿意看任何一国的语言都可以看黄灯片上，如果你很快的获得你的投资回报，你就不应该从事商业房地产的开发，因为对项目必须持长久的态度才可以开发，我觉得这是很重要一个原则，很多人认为开在商场里面，人山人海就可以赚钱，其实是不对的，今天我把上面失败的例子、成功的例子给大家介绍一下。 　　一会儿我们把PPT主办单位分发给大家，我讲话的速度很快，因为从纽约来的人讲话都非常快，动作也非常快，最后大家可以看看演讲稿慢慢回忆一下，我们是从事规划设计，目前我主要负责从规划上面提出来资金的板块，为什么？我们要先介绍龙安，因为很多假龙安公司在世界各地，在中国有十家，所以我希望大家认清我们的商标。

　　先讲一下CBD，每个人都知道，但是不知道到底是什么意思，商业地产和购物中心跟CBD的发展都是有密切的关系，所以我把商业房地产的方向、阶段、规划定位，对发展规划要考虑的因素，目前中国商业房地产所存在的主要问题是什么？中国商业房地产发展的趋势判断以及顺应商业房地产手段，还有欧美发展的趋势，还有交通布局对选址的影响，以及中国美国、德国、英国的案例分析，还有结论。

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　　第一个男怕入错行，女最嫁错郎，商业房地产也是这样的，在没有对策的时候搞开发建设，一旦商业房地产定位错误，会浪费大量的城市资源和破坏大量的城市生态，影响老百姓的生活质量，所以做商业房地产跟做住宅房地产是不一样的，做商业房地产要有长期的打算，开发之前要先策划、招商，最后才建设，我们要知道，商业的演变还是不一样的，我们刚开始是用杂货商店到超市到社区购物街到百货公司到城市的便利店到步行街，还有购物中心，还有区域超级购物中心，大型购物中心是一个慢慢的演变过来的，而且是不能跳跃式的发展，必须有前面几个基础才可以逐步成为一个商贸中心，在美国一个购物中心，至少以一个百货公司为店，休闲可以满足不同年龄的购物人群才叫MALL，一个成功的开发项目在美国和中国的做法是完全不一样的，在中国是地点、政策还有当地领导层的支持，就像今天的大会一定要有郑书记和于区长来有特色，在美国不要这样的。所以我们要知道，2007年全球租金最高的是纽约、香港、东京、巴黎、伦敦，第五大道是全世界最贵的商业房地产，平均租金是1345块美元/月，我们今天的欧美中心租金是最贵的，是16块，16块跟1345差别在哪里？所以我在中国一直鼓吹提倡要找穴位，利用众多的市政中心的建设，促进区域开发。现在目前的购物中心大部分都是有外国设计师在做，本土设计师配合，外国的设计师是以西方的理论，让你全面的分析问题，业主比较喜欢，但是在国外的设计师在中国从业的弱点第一个不太了解处理中国的政治微妙关系，例如市长与书记，副市长还有规划局长和规划处长之间的协调。 字串3

　　但是我们讲，商业地产我还是从城市规划开始讲起，最重要是从CBD开始讲起，CBD就是中文直接翻译过来的，按照字面的意思是中心商务区，但是在很多英文里面有很多重音字，另外就是市中心商业区，还有零售业区，还有人行购物街，功能第一是城市的心脏、形象，有一个变化的标准，就是“高贸易量、高建筑密度、高白领人口、高收入、高机动车”没有这七高很难形成CBD。 字串2

　　水路运输是主要的运输系统，工厂的货物主要的运输是靠水路，这是最经济的方式，为了降低工厂成本，尽可能是依水而建，在现代通讯技术没有之前，专业人士必须靠近他们的客户，打个电话他就过来了，所以工人也希望，临近工厂而建，因为工人希望步行到单位，所以开始发生一个矛盾，工人和专业认识为了靠近工厂而开始争，在这个时候，由于专业事务所能够支付更高的成本来接近办公地点，所以专业公司最后赢得了这个地点，一个商业慢慢主宰着旧城区，这就是CBD的由来，我们的就业率和收入是逐渐的提高。 字串3

　　随着科技的进步，交通工具的进步，生产模式的改变，以及通讯设备的进步，也产生了对一个产业的影响，一个是制造业的模式，发生了流水线的生产模式，所以工厂基本上不需要立体，是平面发展的。另一方面随着高速公路的发达、铁路运输的发达，工厂没有必要临近水边，包括中国现在也是一样的，慢慢包括这次从香港坐船到深圳机场，以前是20分钟一班船，现在是一小时一班，美国的老百姓被车崇坏了，没有车就不行了，这是中国必须要避免这种发展模式。 字串6

　　在美国的CBD，这是从波士顿，到洛杉矶都是一样的，都是在快速的路网的交叉点，另外建筑密度也是一个非常重要的关系，市中心高密度到郊区到中心城市，另外CBD的产生跟制造业、运输业有一个对比的关系，另外在成CBD之前必须有以下这几个因素，包括有好几个购物中心、商贸中心，所以很多的城市里面没有机场也没有购物中心，基本上就是用这个名词来定义。 字串1

　　另外CBD在全世界的发展有三种模式，最差是同心环的模式。另外商务中心的KT线也很重要，另外CBD里面有明显的机动车和步行道，另外区域人口白天跟完善有很大的差别，白天看成是形象，晚上看城市的气氛，另外随着空间产业结构的改变，现在市中心基本上都向这种垂直发展，功能也很复杂。所以空间的功能由传统的单一商贸中心到商贸、办公、会议、旅游、娱乐综合体，我们也是一样，我们介绍的时候有办公楼、酒店、服务公寓到商店合在一起，这是国际上非常成功的趋势，另外在CBD边上都有漂亮的公园。

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　　另外CBD更是一个现代城市重要的景观之一，所以大家来看CBD来看一个城市的项目，西湖区也是大家来参观的地方，我们可以看得出来在纽约的CBD没有双子星的时候，天际线显得非常的孤单，现在还是以天际线来取胜。 字串5

　　我们在上海2002年也做了一个CBD中心的方案，基本上是用三分之一的能源，我们也看到在杭州现在在做一个国际会议中心，跟我们很像，这个不是我们设计的。 字串3

　　会议也是CBD重要的组成，跟能源、酒店是同时存在，这是多功能的CBD，其他就是娱乐、旅游，这是吸引地区的游客怎么税收。

　　所以从这里就讲一下，国际商业房地产的趋势，一个区域的经济跟大市场环境是密不可分的，商业地产也是这样的，商业地产开发与应用上面其目标就是要与国际接轨，要了解商业地产的趋势，在一些国际发达地区整个规划分为商业街、商业社区跟综合性的百货商场、专业商场与超市，一般来讲，都会讲商业房地产分为六类一个是店面的商业地带，一般商业地点，中心商业地点，临近商业地点，办公商业地点，共分为7个阶段。 字串8

　　另外商业房地产的发展规划定位可以分为三个档次，第一个是高级百货公司、大型超市、高级时装店，餐饮高档酒店、高档的餐厅为主，整体配套，第二个就是一般的零售业，有餐饮业、服务业、旅游、休闲，是中档的档次，第三是一般的百货公司等等，但是必须要知道，不一定越高档就一定赚钱，而且要吸引人家来，一个商业地产的价值不一定是引用多少大型卖场，必须要慎重考虑到当地人民地理位置、规划配合等不同因素，需要有一个完整的规划，充分配套才能大量提高当地的房地产价值，所以规划的时候必须注意到竞争因素、需求因素等等，铜锣湾没有很多的停车位也没有的赚钱，商在商业房地产规划的时候必须要考虑你的优势在哪里，不同地区的商业地产的规划是有差异的，支持因素是涉及到整个商业的供应商、销售系统资金等，根据客户的需求及特定的产品定位总量数量、政府扮扮演了一个非常重要的角色，与政府的政策有相当大的关系，商业开发商对商业独特的把握，所以商业地产的复合型需要地产商、物业商等有机的结合，还有地产商如果不注重商业经营及物业，会造成商业日渐箫条，最近我在看建工集团里面汪总说是一个开发商而不是一个地产商。

　　商业房地产不能过分依赖银行的贷款，达不到盈亏平衡点的时候就导致恶性循环，如果太注重社会形象工程，造成更多的项目招商困难。

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　　我们的发展趋势跟国际上来讲，传统的百货在下滑，大型的购物中心在市场占主导位置，竞争优势进一步凸显，零售品牌将引领市场的潮流，所以商业的专业化运营市场的价值，众多的错位经营，业态不同的经营特色向复合型的发展模式发展。 字串3

　　商业和地产将紧密联手，使经营商成为商业房地产的合作伙伴，获得稳定的现金流。另外科学合理的商业模式，我们在中国有其他的开发商提出来，先跟世界500强签约再开发，这样可以避免风险，另外商业地产一定要好做，这样优势会凸显出来，包括对建筑结构内部的要求，包括工程施工最后到效果，这是一个全过程。 字串6

　　欧美发达国家和中国的商业发展商做法是完全相反的，欧美先把规划做好，再建筑布局，最后再按照商家的需要，包括有的是银行，有的是写字楼，也得是零售业，有哪些要求，都做好了以后才开始建设，中国是完全相反的，为什么在北美的MALL有几个特征，一个是线极化地开设布局统一规划，选择在中心商业区域城乡结合部的交通要道，内部结构的百货店或者是超市市场，再设置相应规模的停车场。英国的发展分为三个阶段，一个是主要结合城市重建和更新进行，第二个主要在新城(新城博客,新城新闻,新城说吧)城建商业中心，第三个是一个大面积的城市中心，英国的城市MALL一个是位于繁华地带，中国的购物中心最近出现了很多的问题，主要是在80年代北京、上海出现很多的购物中心，在21世纪随着房地产热，大规模的购物中心开发热潮席卷全国，到2007年底，在中国开发了三千多万平方米的购物中心，所以中国的发展要知道，中国购物中心的发展是在人均GDP不高的发展起来，必须在城市中心首先取得成功，但进入21世纪以外，一些在北美或者是南美的购物中心开始吸引人们的注意，但是并不意味着他们就会取得成功，在中国不会同步发展，最集中的矛盾是商业人才的欠缺，专业素质人才非常少，而且大部分集中在北京、上海、广东等经济发达地区，这很容易导致购物中心的开发缺乏理性，缺乏科学的组织，片面追求规模，以为规模大就可以赚钱，缺乏对购物中心生态客观的研究，无论是广州或者是其他地区都发现很多问题，我们都知道，交通对一个购物中心的影响是很大的，市区的建筑要有较高的可去进，如果建筑周边交通不是十分的理想，会降低商业地主的可视性，这对商业建筑群都是没有利。

　　另外不论是规模大小，都必须要跟车站保持紧密的联系，由于越靠近车站是越好，而且郊区的商业或者是高速公路很远，这样对你的人流都不是特别得好。如果要在郊区建筑商业的话，最好是在交叉口比较理想。 字串1

　　另外我们在做人流规划的时候一定要避免，在构筑形态的时候一定要考虑到人是怎么走的，交通规则是怎样的，这是都是我们要留意的这些在文章里面都提出来，包括人流为什么不来这边，我们可以看到国外成功的例子，包括第五大道，都有世界上最顶级的品牌店，铜锣湾人气非常旺，以及德国的柏林的第五大道里面的业态分布的形式以及法国的香榭里大厦也是这样的，基本上我对商业房地产商提出来两个效应，一个是品牌效应，第二个要注意规模，第三个要规划的时候要策划、招商、设计、建设、管理、宣传，一定要做到人流、车流、现金流。 字串7

　　今天的报告时间很短，但是我也希望在座的商业房地产能够做的成功，我也希望大家都财源广进，谢谢各位。