【主持人】我们今天在座几位嘉宾和今天到的媒体朋友，还有一些来宾朋友，有的比较熟悉，经常沟通一些观点、了解一些情况。上一次参加东亚三环中心，说到马家堡区域和南城的投资价值，经过这一段时间，北京房地产市场千变万化，在大势不好的情况下，东亚三环中心异军突起，有的受到楼市影响打折比较多，但是销售前景不乐观。但是对于南城马家堡区域，包括南四环和南三环马连道区域，包括现在提出来的广安商务圈、丽泽等等，目前南城这几片活力比较大、动作比较大的房地产，从销售来看应该说在整个大市场当中还是名列前茅。从上一次我们在东亚三环中心投资发展论坛上面，东亚三环中心的负责人也给我们介绍了他们的销售情况，可以看出来，他们受到房地产大势的影响，但是因为产品、区域的不一样，所以影响并不是特别厉害，所以今天重点请几位嘉宾结合马连道茶叶城，来谈一谈区域对于地产投资价值的因素。 字串7

　　【主持人】下面有请北京福建省茶叶商会执行副秘书长汪朝江先生来介绍一下马连道茶城发展历程以及对南城发展前景展望。

字串1

  字串7

　　【汪朝江】各位媒体朋友，各位商会的领导，各位朋友大家下午好！很高兴今天能够坐在这里跟大家讲一下关于马连道和茶行发展的历史、现在以及未来的情况。90年代初这一条街道非常荒凉，一般人包括小伙子都不敢出来走这一条街道。后来带着创业勇气的福建茶商，来到我们马连道，尤其是满堂香是第一家来到这一条街，带动很大一部分福建茶商来到这一条街道，发展茶经济和茶文化产业，最终让很多其他外地经营茶的个人和公司发现商机，最终形成今天马连道以茶著称的这一条街道。 字串3

  字串7

　　【汪朝江】现在马连道这一条街道大概有13家茶城，已经经营的有11家，还有2家正在招商过程当中，但是未来应该还有2-3座茶城会成立，所以马连道现在是2000多家或者说正在经营的门店形成的规模茶叶产业。在刚开始的过程当中，都是很多经营茶的农户来做，夫妻店的形式最终促成了这一条街的发展。夫妻店对于整个茶行业发展是很有帮助的，并且我们也分析过，但是发展到现在，我们再看很多当时以夫妻店的模式来经营的茶叶门店已经完成了他的资本积累，并且正在转型过程当中。在福建茶叶商会会员企业当中，有很大一部分现在已经完成了向正规化公司和规模化、品牌化、连锁化的转变，已经形成一批从马连道走出去的全国性的公司。所以这一条街道从粗放式经营逐渐到品牌意识的出现，也最终出现很具规模化的公司。很多茶叶公司已经形成整个产业链的整合，比如说茶叶种植基地，包括种植基地的旅游观光，包括加工、物流仓储、销售包装，还有包括今天来到的国际茶城这种大的ShoppingMall模式的出现，我们的会员企业基本上已经形成产业化和规模化的效应。 字串2

  字串6

　　【汪朝江】随着马连道在整个茶行业的影响逐渐加深，不断地形成自己公司的品牌，比如说有吴裕泰，包括满堂香等等这样一大批有品牌的公司，在马连道这一条街道上，已经提升了我们整个马连道的印象。对于大家来说马连道更多是茶的批发集散地，但是现在随着整个公司品牌化的运作，提升了很大一部分马连道在我们茶人心目当中的形象，进而也带动了一大批有实力，有远见的企业家出现，随着这些企业出现也出现了一大批职业经理人。在我们茶行业出现职业经理人才是这2、3年的事情，但是未来几年当中会有更多公司采用职业经理人这种模式，来促进整个茶行业更健康，更稳健的发展，我相信这也是对于我们整个未来发展非常有好处的。正是因为茶文化的发展和兴起，也带动了区域内其它行业的发展日新月异。比如说餐饮业、美容业等等其它服务业，更重要的是由于多重行业发展的繁荣态势，带动了区域价值的提升，更是带来了房地产业的欣欣向荣景象。区域各行业的同步发展，聚集了大量的流动群体，从而带动了区域的租住需求，我们也看到，相比十几年前，南城区域的房价市场出现了质的跳跃，无论是从建筑规模、质量还是建筑文化，都较以前有了很大的变化。一方面，南城区域的商业繁荣，提高了当地租赁市场的行情飞涨，另一方面，大量的租住需求和居住人群综合素质和文化的提升，也带动了区域的房价一路攀升，我想在座的房地体媒体朋友对区域的房价变化有更深的体会，对于我们聚集此次的全国各地的茶商来说，也是看着房价一天天涨起来，有的不少茶商在经营茶叶的同时，还利用积累的资金选择了投资，我相信在座的投资商户，最能体验这种价格变化对他们的丰厚回报。所以，我觉得谈论茶文化也好，房价也好，最重要的是，区域内行业的规模化发展与区域经济的飞速增长挂钩，从而导致区域整体价值的大幅度提升。我们当初很多福建的茶商选择到这里发展，也是看重了区域未来的发展前景和预期的收益，总的来说，一个区域的价值才是另茶文化以及地产业迅速繁荣的基础，当然，大量早期的投资者是“挖井者”，同时也是最终的“吃水者”，投资与回报有着前因后果的必然关系。我们今天谈南城投资的发展前景，细致地说谈论东亚三环投资前景，我最深的感受就是，投资一定要与区域的发展前景联系起来，我们茶商遵循长线运营的思路，作为房产投资者，也不应只关注眼前的房价，而是要把眼光放得长远一些，区域经济繁荣、商业日新月异，必然会使房产投资获取较为理想的收益，前提就是，我们有没有当初福建茶商对前途未知的马连道地区大胆投资的“勇气”，如果能看到未来区域的发展前景，敢于投入，绝对不会成为吃不到水的挖井人。 字串7

  字串5

　　【汪朝江】南城的发展目前也颇具规模，成为了北京一种独特文化的诞生地和标志性区域，关于马连道未来的发展，我想会形成两种模式，一种模式是批发商的发展，很多非品牌化的；另外就是品牌规模化的公司。我想这正是区域发展面临的机遇和挑战，对于由茶文化繁荣而带动起来的其它行业也同样面临相同的机遇和挑战，比如房地产业，刚听主持人说南城的房产市场在大环境并不好的情况下依然日新月异，我想这也是在这种机遇下，让很多敏锐的以前不怎么关注南城区域的投资者重新找到了新的定位。我相信在未来，特别是在我们商会的平台上，未来会出现很多股份制、合资和资源整合大型公司的出现，同样我也坚信，区域地产业的发展也将突飞猛进，在这里我想大家拭目以待，我们将迎来崭新的区域面貌和文化风貌，我也相信一定会有很多这样的公司出现。 字串6

  字串2

　　【汪朝江】马连道正好处于宣武和丰台的交界地，茶源是归丰台区的，但是还是归马连道街道管，所以可以看出政府是非常重视这一块儿的。我相信这样的发展，或多或少会促进整个马连道的发展，或者是马连道的发展也会促进整个南城区域的发展。我想未来在马连道这一条街道上会形成真正的2000家茶城、比较有实力的区域。相反经营茶叶的人，我做过了解，我们大部分是外来者，北京来经营茶叶的非常少，在这一条街上60-70%的茶叶经营者是福建人，我相信我们这些从外地来到北京创业打拼的人，对于自己的居住都会有梦想，对于自己的房子需求都会比较旺盛，做茶的老板都是比较有实力，我希望在这一点上，以后能够跟东亚三环中心等更多探讨一下这方面的商机，另外也可以给我们企业带来更好的服务。谢谢大家！

字串3

　　【主持人】谢谢汪秘书长，马连道区域还有一个产业比较发达，就是酒店比较多，从酒店多可以看出来这个地方人流量是很大的，马连道商业应该是很红火的，来往的客人比较多。在下面跟汪秘书长聊，他说到马连道是长江以北最大的茶叶集散地，以前马连道都是夫妻店，慢慢做出规模。在北京生意场上有两个地方的人值得尊敬，一个是福建人，一个是浙江人。马连道茶城60-70%福建商人同样能够吃苦，也有投资的实力，刚才汪秘书长也说到，下来以后要跟东亚三环中心做进一步的接触，考虑一下居住的问题。下面针对企业做成规模以后，如何灵活运用现有资金合理化投资，就这个问题我们有请北京满堂香茶叶有限公司总经理严梅女士给大家介绍一下。 字串9

  字串3

　　【严梅】各位嘉宾，各位朋友，大家下午好！首先欢迎大家来到国际茶城满堂香来共同探讨如何完成区域价值投资的问题，我代表满堂香公司表示热烈的欢迎和衷心的感谢。刚才汪秘书长谈到了马连道的发展史，过去、现在和未来，并且对它进行了解剖。 字串2

  字串7

　　【严梅】马连道我认为它的产业集群效应已经开始形成，并且是南城特色经济区域，随着北京南站的落成，东亚三环中心也将成为具有交通、物流、销售、资源丰富的投资村，投资的前景非常广阔。从投资合理化的角度，我们满堂香公司对新崛起的投资村表示高度的关注，在市场越来越投资多元化的今天，我们进行投资不仅要考虑到资金的注入，也同时牵扯到资源的注入。我们从马连道的投资发展特色来看，满堂香也借助了马连道独特的销售资源，通过自身雄厚的生产实力和万亩生态茶园的规模，为马连道注入强大的销售资源和生产资源，正是销售资源和生产资源有利的结合，构成了满堂香今天成功的发展，并且成为马连道上最具规模、最有特色和最有影响力的品牌之一。这与满堂香结合资金投资和资源投资共同进入马连道的决策是分不得开。资源投资尤为重要，我们集文化等于一体的茶文化主题ShoppingMall，实现了业内创举，并成为最有标志性的茶城。比如说我们这个项目，包括品牌、字号、茶城到底叫什么名字，更能提升马连道的特色，当时我们招商的时候，加入了吴裕泰等老字号茶店，以及一些有知名度的茶商，我们招商的时候费尽心机。 字串6

  字串1

　　【严梅】作为我们满堂香第四城，推出了国内首个茶文化主题ShoppingMall的概念。同样的资金，我们引进了更丰富的资源，商业资源包括媒体资源，和大家方方面面合作的资源，渠道资源等等各种资源，已经是现代企业竞争中绝对不可缺少的。通过这些切身的感受，我们满堂香深刻地意识到资源投资的重要性，包括东亚三环投资经济圈的出现，为我们也提供了非常丰富的交通、物流，这对于推动营销具有重要的投资战略意义。从未来发展的前景来看，我们对于新区域经济圈持非常乐观的态度，也相信它与满堂香茶文化及ShoppingMall一样，通过独特的优势逐渐显示出投资价值，谢谢大家！ 字串4

  字串9

　　【主持人】谢谢严梅总，虽然很年轻，但是给我们分析了资金投资多元化应用以及满堂香茶叶城整个的规划。东亚三环中心的业主到茶叶来买茶、喝茶，茶叶行业和房地产行业的互动在目前情况下还是独一无二的，从整个互动行业来说，房地产行业也是不可忽视的，下面有请东亚三环中心营销副总监方强先生来讲一下东亚三环中心投资价值，到底以什么样的投资价格来吸引茶叶城的福建商人来你们那边买房，大家欢迎！

　　【方强】非常感谢大家今天在阴雨天来参加论坛。其实今天是非常值得庆幸的日子，为什么今天把地点选在国际茶城，实际上就是在一个非常轻松、非常休闲的环境来探讨全社会、全中国共同关心的一个话题和投资的话题，投资的问题待会儿文老师会给我们剖析，而我是卖房子的，所以从房地产的角度，大家来探讨一下。

字串6

　　【方强】房地产还能不能投资，什么时候出手是最佳的投资机会，今天为什么在北京打拼非常长时间的福建商人，他们为什么能在当前经济形势非常复杂的情况之下，能看到我们三环中心的价值，我们准备达成长期战略合作，所以我也非常感谢福建茶叶商会汪秘书长以及满堂香的严总，他们以商人的眼光来在北京打拼，以商人的眼光来选择最佳的机会。福建商人应该说对于南城非常有感情，他们对于南城的发展前景心里面的尺度比东城、北城、西城的商人更有谱，因为他们看到了南城政府的规划以及支持力度。 字串8

　　【方强】我先简单介绍一下三环中心的投资价值。应该来说三环中心在上一周出现了一个小幅度的销售井喷的态势，我们从6月7日到6月12日这一周中间，三环中心卖出了66套，这种销售速度在目前房地产市场应该说是非常强的，但是究其原因是多方面的，最主要的原因是什么？就是三环中心在6月7日启动了一个非常大的活动就是买房送汽车。我们所谓买房送汽车还不是送车，而是把我们买房所对应的车款，比如说有5万元的车款、6万元的车款，8万元的车款，最高是15万元的车款，对应相应的户型减少房子的总价，实际上也就是增大投资的利益空间。为什么我们会有这样的一个促销活动？在座的茶商对于三环中心不太了解，在座的媒体朋友比较了解，三环中心从4月3日正式开盘，我们4号楼109套房子开盘当天花了两个小时的时间就消化了90%，基本上好的户型已经抢光了，我们在第二周开了5号楼，5号楼总共是135套房，在同样的情况下2、3个小时的时间，5号楼的销售达到了80%，我们在第三周开了1号楼，一共有600套房子，也是一座比较大的楼，这三个楼的特点是什么？就是非常适合投资的品种，因为它的户型基本上都是以小户型为主，30-80平方米的主力户型。 字串9

字串5

　　【方强】三环中心所在的区域位置，为什么说它是一种投资性的产品，就是三环中心据地铁四号线只有10米，地铁四号线是一条财线、商线、科技线和文教线，根据地铁四号线的规划可以穿过西单、金融街、中关村一直到颐和园，实际上经过两大商圈以及北京高的文化区域，所以我们称之为财线、商线、科技线和文教线，在这样一个区域位置以及小户型产品的前提下，再加上三环中心最近启动的促销活动，所以在本周出现了销售井喷的态势。 字串5

  字串9

　　【方强】谈到房地产投资，首先要谈到的就是区域发展潜力以及项目所在的地段价值。而对于南城的发展潜力来讲，刚才汪秘书长以及严总对于南城非常看好，而对于三环中心所在的地理位置，从三环中心的交通来看，因为路通则财通，路不通则财不通，三环中心从公共交通来看有两条高速，并处于南三环和南四环之间，公共交通非常便利。而轨道交通地铁四号线直接经过门口。从商业发展环境来看，实际上被三大商圈所包围，就是木樨园商圈、丽泽商圈以及丰台高科技开发区，所以投资价值应该是非常大的。而三环中心所在的位置，就是马家堡这个区域应该说是一个发展很成熟的大居住区，里面的商业配套、生活配套应该说是非常完善，这对于人们居住需求的满足程度应该说是非常完善的。同时由于经济产业链的辐射，以及地铁四号线所带动的商业需求，三环中心商务办公功能也非常强大，三环中心是适合于年轻人居住的，因为我们每个套型都满足居住功能，同时三环中心有商住两用的，对于注册公司有创业需求的，能够提供一种非常便捷的办公场所，这也是能够体现三环中心的投资，对于房地产投资的价值。 字串3

  字串4

　　【方强】谈到房地产投资我们就必须从两个方面来进行分析，第一就是租金回报率。既然谈到投资就要谈赚钱，房地产作为不动产，一种是物业本身的升值，另外一种是租金回报的升值，所以我对三环中心的房子做的一个测算。我们现在三环中心所在的马家堡区域，二手房价格在1.1-1.3万，面积基本上是在100平方米左右，50平方米的二手房非常难买，价格也非常高，应该是在1.3--1.4万，这是周边二手房售价。再就是租金水平，马家堡一居室的租金水平应该是1600元左右，而我们三环中心目前的售价按照最小的零居来计算，总价应该是在31万左右。我所说的31万，就是我们在打完了车款，再打完了折扣，总价应该是在31万元。如果按照正常租金水平来计算，三环中心投资回报率将超过8%，这是大家能够算出来的。一个月租金是2000元，一年就是2.4万，如果2.4万租金除以房屋总价，实际上投资回报率将近10%，而我们银行存款利率是4.1%，这样大家可以做一个比较。房地产作为不动产，它的投资价值高是高在什么地方，针对三环中心所在的区域位置而言，离地铁四号线非常近，不论是换手还是出租都是非常高的。如果单纯从租金回报来说，非常适合年轻打拼的人，有办公需求的来租。三环中心具备这么大的优势，同时它所在的区域位置是非常成熟的，也非常成型，它预期的经济产业链所辐射的商业，或者更准确一点说是商务的需求，应该说比这个项目预期投资价值是非常高的，这是第一点。

  字串4

　　【方强】第二点从三环中心物业本身的升值空间来看，我们做一个对比。目前三环中心在所有打完优惠折扣以后均价应该是在11950元，如果再打出一次性付款9折优惠的情况下，三环中心成交均价应该是11500元左右，这样的价格大家应该能够做出一个明确的判断，三环中心所处的是三环的位置，我们销售的价格却是五环以外的价格。马家堡整个区域的项目，在我们周边有卖1.5、1.6、1.7万，没有低于1.4万以下的项目，所以从这一点来看，现在买三环中心的房子预期升值空间可以做一个横向的对比。如果做纵向对比，我们看马家堡区域整个房产升值空间，马家堡2004年整个区域均价大概是4500元左右，从2005-2007年，应该说是马家堡区域房价拉升非常快的期间，从4500元拉升到1.3万元的区域均价，主要是来自于政府大力投资，以及基础设施配套的发展。因为房地产升值，实际上跟区域价值的升值是分不开的，而区域价值的升值，主要是来自于政府的规划以及政府的资金投入，包括政府规划的经济产业链。从2004年开始，马家堡西路开始建设，当时项目一出来就抢空了，当时媒体提出来“南城马家堡一年三价”的标题。到2006年，房价呈倍数的往上涨，从6000元左右涨到了接近8000元左右，到2007年就已经过万了，涨幅最明显的就是万年花城。万年花城现在均价是在14000元左右，但是开盘的时候才是4800元左右，所以涨幅是非常明显的。 字串9

　　【方强】我跟大家介绍这个区域的价格走势，其实说的就是物业本身的区域升值潜力。三环中心租金回报率大概就是8%左右，回报周期是15年左右，是一个非常优质的投资，15年左右投资回报周期是投资商业，因为投资商铺的时候有一个很合理的测算，就是投资周期以13年-18年来看投资商铺是非常优质的投资。而三环中心为商住两用，纯租金收入15年就可以收回，所以三环中心是一个投资产品非常高的产品，就在于回报率和它的租金。 字串8

　　【方强】第三就是三环中心所在的区域位置，因为我们现在销售价格，基于整个公司发展战略，我们东亚新华公司的经营理念区别于其他的房地产公司，我们公司的开发理念不是在一个项目上来追求利润最大化，而我们追求的效益是什么？是速度最大化，我们要的是速度，要的是效益，而不是最大的利润，这样才能在当前经济非常复杂的情况下，能够适应市场的需求，保持公司的平稳快速发展。所以说在整个房地产市场过旺以后，我们公司热销了两个项目，包括上北中心，果断的采取了应对措施，就是根据房地产市场过旺，根据我们项目的投资特点，我们最大限度把开发利润让利于广大的投资人，严格控制我们的总价，也就是把预期的物业升值空间让利给广大业主，这就是三环中心为什么在一周时间能够卖出66套，包括今天阴雨天，我来这个会场之前，我是1点05分从三环中心赶过来的，三环中心现在至少有70、80人在售楼处现场，大家在不断地选房，我们促销活动也是阶段性的，不会时间很长。谁赶上这个机会，他就能够享受到这种优惠促销的政策。

字串1

  字串3

　　【方强】现在出手三环中心是一个最佳时机，我们销售的价格应该说在整个价格走势当中应该说最低点，虽然我们三环中心均价是1.3万，我们送车活动是5-15万，根据零居、一居、两居所对应不同的套型，我们所送的车是5-15万，所以均价应该是在11950元左右，在这个时候出手是非常实惠的。 字串1

字串2

　　【方强】刚才我详细介绍了三环中心作为投资产品品种，它的投资回报率以及我们现在优惠促销活动所带来的热销，以及我们投资人现在如果买一套零居的话，应该在我们原有价格基础上，他现在就开始赚钱。为什么赚钱？因为物业本身就赚钱，他现在少花5万元买一套零居就赚了5万元的利润，我们的价格会很快进行恢复，等再来投资三环中心的时候，同样的零居就要多花5万元的总价，所以这个时机是最佳的出手时机。

字串7

字串4

　　【方强】另外就是非常感谢福建茶叶商会的汪秘书长，他们针对三环中心所推出的优惠促销活动，以及我们三环中心的位置，以及三环中心商住两用的功能，他们提出来一种想法，就是能够跟商会形成一种互动，商业讲究的就是利益，就是投资价值，我们把业主和商会茶商之间形成一种战略合作，把最好的产品卖给最聪明的投资人，这是我们和汪秘书长共同的愿望。谢谢大家！

  字串1

　　【主持人】谢谢方强先生。方强先生做房地产项目一直保持很高的热情，对于自己的项目有很大的信心，东亚三环中心坐拥地铁四号线，小户型，现在买房又送车，我都想去买了。在目前的情况下，因为奥运造成房地产市场的一些观望、等待、怀疑的态度很明显，而且开发商对这种态势也很头疼，但是对于投资性的物业来说，其实奥运是最大的机会。从前两天不完全统计的数据来看，奥运会期间有将近600万人，中外有钱人都到北京来看奥运，但是除了看奥运会和残奥会，这期间会有两个月的时间，他们会看投资性的东西，现在好多开发商也在做销售的调整。今天我们在座的还有一个比较熟的面孔，就是和讯的文老师，在股市不好的情况下，对于开发商来说应该是半喜半忧的。去年7、8月份股市和楼市双线飙红的时候，很多专家都说绝对不会维持时间太长，所以很快楼市就下来了，今年股市和楼市都不好的情况下，肯定会有一个市场会很快得出来，下面请文老师给我们分析一下。 字串1

  字串7

　　【文国庆】谢谢主办方给我这样一个机会跟大家交流。我不知道我们在现场的各位朋友有做股票的吗？有做投资基金的吗？我相信在座的不是直接投资股票，也不是自己直接投资基金，但是我相信你们的家人，你们的亲戚和挚爱亲朋们很多都在投资，你们亲友们的情绪以及你本人的情绪也在受到股票市场的影响，这个影响之深至少是涉及到中国5亿人。 字串7

字串4

　　【文国庆】刚才主持人也说到上一周4个交易日连跌4天，跌了13.8%，跌幅创造了近十年来跌幅最高值，这么大的跌幅，我想大家一定很心痛，大家真正深切体会到什么叫市场的风险，股票市场的风险。与此相反的就是在去年4、5月和9、10月的时候，大家都是心潮澎湃，那个时候赶上巨大的财富效应，而在今天看到股市相反的一面，它的血淋淋、残酷的一面。在这种情况下，我们应该怎样认识各种投资方式，怎样理解我们的投资环境可能是一个最大的问题。今天我主要讲的是我们做任何投资的环境，以及下面主要四种投资类型的区别。这四种投资都叫金融性投资，就是股票投资、基金投资、房产投资和黄金投资。

字串9

　　【文国庆】从大的背景来讲2005年中-2007年10月份这一段期间，中国股票市场实际上是中国变革带来的直接效应，在财富效应引导下储蓄资金向股票市场快速流入。在2007年10月16日以后这个快速流入过程已经结束，变成了正常的理性回归时期，很显然股票市场已经涨过头了，这是第一点，这是毋庸置疑的。但是今年以来，市场的下跌幅度确实是非常的惊人，大盘指数下跌了超过了50%，从个股下跌水平来看有的超过了70%，甚至最高的达到了75%的水平，跌幅非常巨大，这个下跌其实不是股市本身的主旋律，它是由于市场外部的环境发生了巨大的变化引起的。所以这个巨大的环境变化，不但是对股票市场，其实对于房产市场，对于黄金市场等等其他领域都有着重大的影响，这个重大的影响因素是什么？我从国外到国内进行了一下思考。

  字串8

　　【文国庆】第一就是美国美元货币的贬值。我们知道美元从2001年开始到今年3月18日为止，美元下跌了40%，下跌40%以后造成了全世界的通货膨胀，简单地说因为美国是一个负债国，它的下跌就意味着它的负债降低，下跌40%，美元负债就降低了40%，因为美元的净负债是10万亿美元，由于美元下跌了40%，他就逃掉了4万亿美元的债务，他逃掉的债务就是各个拿着美元国家的损失，美国逃掉了多少债务，其他国家就造成了多大的损失，这个损失4万亿美元，折合成人民币是26万亿多一点财富的损失，大家就会知道为什么今年会有剧烈的通货膨胀，因为这个通货膨胀不仅是中国，对于欧洲、非洲国家，亚洲国家也有影响。越南的通货膨胀率25%，俄罗斯的通货膨胀率14.4%，英国的通货膨胀率接近10%，中国的通货膨胀率平均也达到了8%，这么大的通货膨胀率不是偶然产生的，就是由于美元贬值，美国逃避债务对其他国家造成的损失，因为真实财富减少，但是表面上的货币还是原来那么多，资产的价格就会上涨，通货膨胀就产生了。 字串5

  字串8

　　【文国庆】我们中国政府从去年年底开始提出实行紧缩的货币政策，一直到今天为止还在持续进行，大家知道央行连续提高准备金率，从当时7%提高到现在17.5%，这么大幅度提高准备金率是一个强烈的金融紧缩的信号。而正由于这个强烈紧缩的信号，导致金融市场全面下跌，市场的崩溃。大家看到房地产最近也出现了低迷，几乎是各个投资领域都低迷，不但是房地产商遇到困难，购买房产的人在房产贷款的时候也遇到了一些困难，政府对于银行各项贷款也进行了限制，我们一些正常的活动都遭到了抑制，包括股票市场的下跌都不是偶然的现象，就是由于美元汇率的下跌，美国政府有意识的逃避债务行为，导致了全世界各国央行货币政策发生了重大的变化，我们中国在这一年影响得非常大。为什么如此？因为中国是全世界外汇储备最大的国家，中国现在有1万7千多亿美元的外汇储备，美元这么大幅度的下跌，对中国的财富造成的综合损失是3万亿人民币。损失了这么多的财富，比地震造成的损失要多得多，地震造成的损失充其量不到1万亿，由于美元贬值对于人民币造成的损失，给中国财富损失是3万亿，美元造成的损失是补不回来的，而地震造成的损失有一些修一修还可以用。大家知道洪水、地震各种自然灾害造成的损失都赶不上美元贬值给我们造成的损失大，这就是环境的变化。所以当你发现各种资产都在缩水的时候，它是有原因的，原因的根源就在这里，这是第一个原因。

　　【文国庆】第二由于美元贬值，造成一个更剧烈的、不好的现象，就是全球商品价格大涨。如果其他的东西上涨对于中国的影响还算比较小的话，那么石油价格的上涨，对于中国的打击是致命的。一个简单的计算就是石油从今年开始到现在不到半年的时间里，石油价格已经上涨了50%，中国不但在美元外汇储备方面遭受了损失，由于美元贬值最后导致了石油价格的暴涨，对于我们造成的长期危害是更大的，因为石油是中国经济发展中第一紧缺的资源，比所有的其他有色金属，甚至比粮食多紧缺的，粮食中国人还能承受，但是中国能够生产的石油是非常得少，不得不依赖大量的进口。正是由于这个原因，国际炒家拼命炒作石油，但是石油价格这些年已经累计涨了7倍，其实涨到去年当涨到每桶80美元的时候，中国人能够忍受的极限就是100美元上下，但是现在石油价格大幅度上涨，确实对于企业造成很大的打击。

　　【文国庆】其实在去年年底的时候，我们很多分析师还认为中国今年企业利润会有30%-35%的增长，但是当我们到今年6月份再预测的时候，我们认为中国企业利润会是持平，不是增长也不是下降，这样股市下跌就会顺理成章的出现。所以不是我们不努力，不是中国企业不好，而是国际石油价格太黑暗了，因为石油价格是我们工业的血液，中国企业离不开石油，你可能直观的感受石油是我们交通运输方面不可缺少的能源，其实并不仅仅是成品油，你所看到的任何地方，盖房子任何一个角落其实原料就有石油，石油给我们经济带来的直接成本就是几万亿，这个规模非常大。今年石油价格涨到120美元的时候，对于中国经济今年带来的亏损因素就带来了8800亿人民币，当涨到130美元的时候，我们现在的经济成本跟去年同比又增加了将近1万亿。去年全国企业的利润不过就是2万亿，所以50%的利润没有了。按照国际炒家和国际能源组织的预计，石油价格有可能涨到200美元，如果涨到200美元，对于中国经济来说简直就是灭顶之灾，应该说大多数企业利润会迅速缩水，亏损的企业遍地都是。 字串3

字串2

　　【文国庆】在这种情况之下，很多人认为股票下跌是政府干预的，其实错了，当企业成本提高的时候，大多数企业亏损的时候，股票市场就没法玩了，所以这个因素是我们很难预料的。原因在于这是国际炒家和外国政府合谋的结果，这是中国政府和中国的投资者控制不了的，这是中国经济发展重大的隐患，这个隐患多少年前中国有识之士已经提出来了，但是由于当时大家对于潜在危险认识不足，现在终于发现了。石油价格持续上涨根本控制不住。如果前一段时间你认为市场是有希望的，确实是对的，但是现在很多人抛售股票确实不能说他是盲目的行为，此一时彼一时。应该说近期投资股票市场的风险是非常大的。

　　【文国庆】股票是一个什么东西？其实是企业的股权证明书，你买这个股票代表你对这个企业未来运行状况的预期，当你认为他未来运行状况不好的时候你自然要抛，你认为他的未来情况要向好，发生良性变化的时候，你必然要买，所以涨和跌都是正常的。说到股票和房地产，投资有一些共同的特点，比说炒它升值，为什么我买房地产，我认为它未来会升值，这是一个因素。为什么我买企业的股票，我买他的股票认为他未来会涨，这一点它们两个是一致的。但是它们又有不一致的地方，房地产对于每个人来说是生活的必需品，具有直接的使用价值，房地产你自己住也行，商业使用也行，它是实实在在的，但是企业的股票只是一个产权证书，如果你认为企业不好的时候，他就非常不值钱，你认为他好的时候会涨得非常厉害，也就是说炒股票预期更为重要，当大家预期不好的时候是不会涨的。所以股票是一个高风险、高收益的行业，股票的下跌基本上是没有底线的，房地产也算是高收益的，没有股票收益高，但是房地产风险没有股票风险大，房地产下跌会有一个程度，比如说一个房地产项目如果我在商业区，这是很繁华的地段，你不买就不买，我本身就是一个有使用价值的，而且他可以直接带来租金收益，或者说我用他来开店直接赚到商业价值，就有具体的使用形态，它的下跌是有底线的，而股票下跌是基本上没有底线的。当大家认为一个企业不好的时候会跌无止境，虽然不至于跌到0，但是跌99%的是有可能。

字串5

　　【文国庆】再一种投资形式就是基金。基金其实是被动投资股票的形式，就是你拿着钱让别人替你炒股票，这就是投资基金，但是投资基金经理也不是神仙，股市跌的时候基金经理也跑不出去，散户还可以跑出去，基金经理根本就卖不出去，如果股市下跌基金经理只能认倒霉，因为基金经理持有的量大，他拿100亿基金的股票他可以卖出几十万，但是不可能一下卖出100亿。所以大家知道基金和股票的风险是完全一样的，其实它可以类比成股票，差不多就是这个概念。 字串5

  字串1

　　【文国庆】黄金比较特殊，像我们大家知道，黄金在今年3月18日以前，黄金价格持续上涨，可是到了3月18日以后，黄金价格见底回落。黄金是什么东西？大家说能做首饰，其实也不是做首饰，你说黄金能当钱用，不是那么回事。你要知道黄金不是什么时候都能当钱用的，它只是暂时替代钱，黄金之所以能够作为钱的替代品，那是因为从2001年到今年3月18日美元一直下跌，由于美元下跌，存着美元的人要找一个美元的替代物，这样很多人竞相卖出美元买入黄金，把黄金作为一个暂时的避风港来进行投资。但是我告诉大家，到今年3月18日以后，美元下跌的趋势停止了，现在开始反弹，虽然反弹幅度不大，从71点涨到74点，涨幅不算大，大概比最低点涨了5%，但是从历史上来讲还是跌得很多，所以只要美元不跌黄金就该跌了。黄金作为一种财富储备形式它不是一个好的品种，它只具有短期的持有价值。看到现在股票市场黄金类股票跌得非常凶，而且黄金价格会持续走熊。 字串5

字串2

　　【文国庆】在去年上半年的时候我建议大家买入黄金，在今年3月18日以后，当我看到美元已经见底了以后，我建议所有的人一定要卖了黄金，黄金的行情很难得有一轮，就是它的上涨原因就是因为美元下跌，美元一直跌，美元只要不下跌，黄金就没戏。人民币兑美元还在涨，而且美元兑黄金价值还在涨，那就是说黄金兑人民币是更加不值钱，所以黄金要贬值，大家不要迷信黄金是一种金融投资品，黄金本身没有这种价值。所以大家要明确黄金的金融属性，其实它只是当代货币系统中的一个暂时的代用品，它不具有产品的价值，所以不要把历史上曾经有过的金本位和今天的货币体系混为一谈，也就是在今天的情况下，我跟大家说三年之内不要买黄金，买黄金是一条死路。2003、2004年，那个时候黄金值200多美元的时候，我就建议大家买入黄金，但是现在我建议所有的人都卖出黄金，千万不要买。 字串1

  字串3

　　【文国庆】我不是说现在房地产行业一定是最好的时机，但是我跟大家讲就目前而言，房地产是比这几种投资品风险更小，安全边际更高，而且预期收益还相对要比它们好一些的投资品种。目前在四个品种中，尽管我不回避投资房地产也会有风险，但是相对而言在这四种投资品当中，目前房地产的价值是比较特殊的，它是一种首选品种，这是一个大的概念。第二就是投资房地产有两种投资品种，一个是住宅类地产，一个是商业类地产。住宅类地产区段是很重要的因素，另外一方面就是舒适度、方便程度也是更重要的，如果对于某些个人来说，比较方便、比较舒适就可以购买，这是一种选择方式；但是商业类地产主要不是为了舒适，也不是为了地段，当然地段和它的价值有一定的关系，最重要的就是商业地产本身周围的商业环境，它能不能给你带来另外的商业性收益。这个房子再不好，这个商业地产再不好，但是它所处的位置就能给你带来未来的商业利润的话，那么这个商业地产就物有所值，所以它的算法不是说你的人均收入多少，你能不能买得起，跟那个没有关系。商业性地产投资理论就是说我搞这个商业，它本身能给我带来的商业利润和我付出成本之比是不是合理，只要合理那就没错。所以不管政府是不是调控房地产，但是商业地产它就有它特殊的属性，这是你在进行计算的时候要注意特殊考虑的。 字串8

  字串9

　　【文国庆】由于地产本身还有一个特殊性，它不是通用商品，它不是可以置换的。马连道房地产和四季青房地产绝对不一样，因为市场价值不一样，因为商业环境不一样，任何一个地方商业环境都不同的，都不具有可比性的，所以要从商业环境来考虑。为什么有一些房地产价格下跌，住宅房地产价格在下跌，但是有一些商业房地产不跌反而涨，这是跟商业地产自身给你带来未来收益相关。所以把握了这一点以后，我想大家应该清楚这样一个环境，知道我们面临的什么样的问题。这是这四类投资品种的不同，当然我并不认为股票市场就不能做的，也不认为被套牢的就没救了，股票市场也经常会绝处逢生，但是时机的选择会比较复杂一些。其实如果我们说现在A股市场什么时候到底，比如说我套牢的投资者什么时候再加仓，空仓的投资者什么时候再买入，你就注意一点，只要全球的石油价格出现了趋势性的下跌，你可以果断的买入股票，这个时候买入股票的收益远远超过房地产，这是一种特殊的情况，当然我现在还没有看到这个希望，石油价格现在还非常坚挺。可能一个星期不一定下跌，但是总有一天会下跌，任何东西都不是只涨不跌的，所以也许一个月以后，也许两个月以后，我不知道哪一天，哪一天石油价格下跌的时候，股票收益就会有，所以这一是值得注意的，当然这不是马上就会来临的。谢谢大家！

字串2

  字串8

　　【主持人】谢谢文国庆老师。刚才文老师说股票、基金投资是高风险的，而黄金不是最好的投资品，房地产投资应该是安全性最大的，至于大家是选择安全的还是高风险的，由各位投资人判断。北京市场上应该说还是有很大的投资需求，如果说没有投资需求的话，你送再多的东西也不会有这么多的需求爆发出来。不过从整个北京市场来看，也不是说所有打折、送东西、送家电甚至于直接降价来提高客户的，因为我们看到很多项目也在送装修，送家电，但是它的销售并不是特别尽如人意，在这种情况下就可以看出来房地产究竟值得还是不值得进行投资，究竟值得不值得进行买房，还是个人对房地产市场的判断。下面我们有请北京瑞玛仕投资顾问有限公司经理刘伯庸先生对北京市房地产现状及房地产产品升值前景做一个分析，有请刘总。

  字串6

　　【刘伯庸】今天这个会议的场所，我觉得是我参加这些会议当中最有文化气息的，没有想到茶叶城上面还有这样一块空间，给大家交流的场地。今天我来的时候也感觉到有一个比较有意思的现象，就是今天会议的主题其实是两个，一个是马连道，一个是马家堡。这两个区域正好都有一个马字，我想这是不是跟老北京以前城市功能不具有一点关系。以前南城本身也是很多的外地客商到这里做生意，拉很多的货物又分散出去的一个场所，以前的运送工具就是马车或者是马匹，马家堡和马连道可能都有关系，这两个区域也许在传统上会有关联性。现在有没有这种关联性，我觉得也不排除。 字串3

  字串7

　　【刘伯庸】我以前看过宣武区对于这个区域有一个功能规划，有一个概念就是CPD，就是中央采购区的概念。具体来说就是宣武区当时想更多的把公司采购、政府采购相关的产业能够集中到马连道这个区域来。其实这个区域确实以茶叶为中心形成了很多行业的集散地，所以对于这一块儿来讲，我们也感觉到中央采购区确实有一定的雏形，但是未来需要有更多的内容加以填充。中央采购区跟中央商务区CBD一样，它也需要有这样一个生活的后花园，这个后花园对于CBD来讲更多就是通州，都是东五环以外。对于马连道这一块儿区域，对于很多在这个地方创业致富的外地商家，他们的生活后花园在哪？我觉得可以和马家堡区域有一定的关联性。马家堡最近在南城，也是有比较大的发展特色，这是我想说的第一个问题。

字串5

  字串2

　　【刘伯庸】第二个问题说到房地产和投资的现状，或者是北京房地产的市场。现在来讲我也感觉到如果你口袋里有闲钱的话你可能也不知道往哪去投，最近的股市也让很多的人不敢再进去，毕竟现在是一个哀鸿遍野的市场状况。在中国经济面临这样一个复杂的国际大环境下，用以前就是帝国主义亡我之心不死的情况下，国际炒家和美国政府，包括一些发达国家政府联合起来对发展中国家集中打压下，我们国内经济环境确实比较薄弱，这也让我们老百姓有很多的投资困惑，包括存银行。今年5月份CPI是7.7%，也就是说存银行没有太大的投资保障，甚至有负的概念。从这个角度来讲，到底拿着这个钱去做什么，去投什么？我上个星期看到新闻，有一个数据就是北京市5月份住宅成交套数是在7931套，成交数据比4月份的数据提高了2352套，环比增长率大概是42%，这个数字和目前市场状况比起来是很大的变化，持久性有多少，也不排除像东亚三环送汽车一周就卖了80%。有70%其实都是中小户型，从这个角度来讲，如果5月份有环比42%的增长，6月份又能够保持在20、30%这样环比增长的话，说明北京市市场是不是在奥运之前确实有一个短期爆发的行情，我觉得还要看到6月份的成交数据。 字串3

  字串2

　　【刘伯庸】但是总的来说，虽然我自己看不见收益大，风险小的投资方向，但是从这一点来讲我想不排除房地产投资是北京这个特定区域市场在现在这个时间点上可以做出的投资选择。因为北京和其他的城市还不太一样，包括像深圳、武汉这些城市，现在的房价跌得都还是比较明显，但是北京的房价从实际的价格来讲跌得幅度很小，甚至有的几乎都没有跌，但是也还有很多项目没有开盘。但是总的来讲，北京区域市场在今年由于有奥运会等等这样一些大型国际事件的影响，房地产市场相对来讲会比其他的城市有更多一点的投资保障，风险相对小一些，保障相对高一点，需要投资人自己做出判断。

　　【刘伯庸】中国经济大的环境其实还是没有变坏，虽然国际市场环境在恶化，但是我想这种恶化的时间也不会过长，并且现在是全球化的经济，中国经济下滑对于全球经济会产生很大的负面影响，其他发达国家也不可能承受中国经济长期的下滑。所以从总的来讲，我认为这样一个经济周期本身是存在的，我们要相对客观的来看待这样一个经济的熊市，毕竟在前面10年是黄金增长的10年，未来10年更多是要有波动性，其中也不乏有投资的机会。就像股市一样，经济波动是很正常的事情，但是凡事对于市场经济的起伏大家就觉得很难受，因为现在这种经济起伏周期比较长一些，我们很多投资者都没有经历这样一个完整的起伏周期，所以心态上很难承受，在投资感觉上也很难去把握。我想对于中国的投资者来讲也许再过10年有一个完整的周期，也许心态会调整更好一些。

  字串9

　　【刘伯庸】第三点我想对于国际茶城提一点想法，我听严总讲是替ShoppingMall的概念，这个概念挺好，就是做更多丰富的业态，包括四楼的空间我觉得都是非常好的商业形态。但是从这种商业形态来讲，我觉得对于马连道茶叶产业的升级，其实也是很有推动作用的。可能我还了解不是太多，但是我想茶叶城可能还会有更多的功能，包括周末如果是一家人过来，可以在这里买茶品茶，可以在这里吃饭，可以在这里学习茶艺等等，这样就是真正一个ShoppingMall的概念。当然包括我们这个空间，我觉得我们现在所在的这个空间也是很有文化意味的，在周末的时候比如说把德云社相声演员请过来，做一个有关茶叶的相声段子，或者是把北京评书请过来表演，我想对于咱们商场在马连道处于核心位置会有很大的促进作用。我们一定要把茶叶做成带有文化丰富内涵的商品，这样茶叶就不仅仅是茶叶，更多的是一种精神的享受，精神的追求。谢谢大家！ 字串2

　　【主持人】谢谢刘总。说地产不如说文化，说专业不如讲生活，看来对于房地产目前的情况刘总对于房地产做了很具体的分析。在目前这种很复杂的市场环境里面，要有一个很明确的观点或者是升或者是跌都不太可能。谢谢今天各位嘉宾来到我们论坛现场讨论南城，讨论南城未来的发展区域。今天论坛到此结束，谢谢大家！(编辑：陈蝶）